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He rechazado una oferta 100€ más baja, ¿He hecho bien?

Alguna vez has recibido una oferta por el alquiler de tu propiedad, y la has rechazado porque simplemente pedias más? o por otro motivo sin llegar a analizarlo?

Bien, pues te voy a enseñar  a elegir el camino correcto para optimizar el rendimiento de tus alquileres, y saber con certeza si debes o no rechazar una oferta o si debes o no tensar la negociación. 

Os regalaré una herramienta, solo apto para propietarios exigentes que desean sacar el máximo partido a su patrimonio y no dejarlo todo en manos del azar o del sentimentalismo. 

Pero estarás diciendo… Javier, pero si son todo números, SI, LO SE, todo son números, y eso es lo que vamos a analizar. KEEP CALM

análisis de oferta alquiler

Te voy a realizar unas preguntas incómodas:

  • La última oferta que rechazaste, supiste ¿Cuánto dinero perdiste en alquileres?
  • Cuando la rechazaste, te preguntaste si estabas en lo correcto
  • ¿Cómo has calculado tu «precio suelo» (Precio más bajo que aceptarías) para aceptar una oferta? Por favor no me digas que mirando idealista, o por tu valor de tu hipoteca. 

Como anticipa el título, vamos a narrar el caso de Octavio, empleado en un parque de medianas y su mujer, con un negocio en un edificio industrial, con 2 hijos y propietarios de un piso en la Calle Pez, en Madrid.  Ellos contrataron los servicios de Gestión de Alquileres en Madrid

Por si te lo estás preguntando, SI, es una HISTORIA REAL, con un CLIENTE REAL

Por motivos de confidencialidad cambiaremos los nombres de los propietarios, pero el objetivo es extrapolar su situación a cualquiera de vosotros que tenéis uno o varios pisos en alquiler

Imagina un piso de 2 dormitorios en la Calle Pez

Típico sin amueblar pero bien ubicado, cuyo precio de salida que se marcan los propietarios es de 1.000 €/mes, pero ya indican que lo aceptarían una oferta en 900 €/mes

Con un consumo terrible, ya que tenia un certificado energético con letra G, que es la peor

¿Por ese precio? ¿Por que? Lo han tenido alquilado hasta ahora en ese precio y quieren mantenerlo durante la comercialización del alquiler, porque lo han visto en idealista.

alerta

TIP: Lo que vemos en idealista, está bien para tenerlo de referencia, PEROOO, ojo!, lo que está publicado es porque no está alquilado. Psicológicamente además tendemos a fijarnos siempre en pisos que tienen un potencial mayor que el nuestro.

Hoy (momento de Octavio), es un momento complejo, porque estamos una pequeña crisis del sector de alquiler, provocada por la pandemia del Covid-19.

Nuestro departamento de gestión administrativa de alquileres le recomendamos un precio más ajustado, si quiere alquilarlo rápido, hay mucha oferta en la zona y más económica.

El Covid-19 ha modificado hábitos y el mercado debe adaptarse

Esta crisis ha afectado al mercado de alquiler principalmente en varios puntos

  • Ha aumentado la oferta de viviendas a la afueras de Madrid, con terraza, jardín, etc
  • Ha disminuido en el Centro de Madrid
  • La demanda de pisos turísticos es NULA
  • La mayor parte de la oferta de pisos turísticos se ha pasado al alquiler tradicional

CONSECUENCIA:

Ahora mismo en el centro de Madrid tenemos menos demanda y más oferta, DE LOCOS SI. 

Y para rizar el rizo la oferta que hay de más su pisos superrrr bonitos y amueblados hasta con la vajilla, típicos pisos turísticos profesionales. 

IMPACTO

Lamentablemente los pisos que busca un inquilino ahora y vienen del alquiler tradicional, deben adaptarse rápido, y cuando digo rápido, quiero decir RAPIDO!, y lo veremos más adelante, ¿por qué? porque si no perderemos dinero básicamente, así de fácil.

Y lo peor que era, que Octavio y su mujer no lo veían, TOTAL, nos ponemos a trabajar. 

Indudablemente el piso tiene muchas visitas, por ubicación y un precio dentro de los márgenes 

Primer mes : 15 visitas y NINGUNA oferta, NINGUNA SI

Octavio se empieza a poner nervioso porque decía que él lo alquilaba antes en 15 días

¡Ya empieza a ver las orejas al lobo!

Segundo mes: 12 visitas y NINGUNA OFERTA

Tras una reunión ya decidimos bajarlo a 900 €, con un ojo puesto en los 800 € con el objetivo ya de no dejar pasar al primero, un poco a la desesperada ya. 

Parece que nos empieza a escuchar, menos mal. 

Tercer mes : 18 visitas y 2 Ofertas

La primera en 750 € la rechaza, ¿Porque?? ¡No lo entendimos, en fin!

Afortunadamente el siguiente ofertó 800 €/mes con un mes de carencia y tras el estudio de solvencia decidimos ir adelante. 

A partir de aquí, empezó el contrato a correr y a partir del mes QUINTO empieza a cobrar su renta de 800 €/mes

Y ahora es cuando te pregunto, 

  • ¿CREES QUE LO HIZO BIEN?
  • ¿Reaccionó rápido?
  • ¿Qué hubiera pasado si hubiera empezado en 800 € desde el principio?
  • ¿Crees que lo analizó?
  • ¿Ha ganado dinero o perdido?
  • ¿Hubiera ganado dinero si empezara en 800€ desde el principio?

BIEN PUES VAMOS A ANALIZARLO JUNTOS 

OJO esto que vas a leer adelante, si no estás habituad@ a los excel, números y demás es posible que te marees, confía en mi y si es necesario leelo 2 veces 😉

⚫ PASO 1 – Presentación de hipótesis asking price vs oferta

Más abajo te dejaremos las herramientas para que a ti no te pase y siempre sepas donde están tus límites. 

Por simplificar el análisis vamos a suponer que tiene unos gastos de 100€ fijos y que cualquier otro inquilino que hubiera llegado tendría el mismo ratio de solvencia. 

Empezando por el final, (ya que que no debo, pero es lo que hay), y para resumir, todo depende del tiempo que tardemos en encontrar un inquilino cuando rechazamos una oferta. 

incrementar ingresos con alquiler

Si tenemos un inquilino el mismo mes bien, pero si empiezan a pasar los meses mal, muy mal, pero claro, como NO TENEMOS UNA BOLA DE CRISTAL, para saber si eso va a ocurrir, vamos a analizar el impacto que tendría sobre nuestro beneficio ese paso de los meses. 

Al igual que depende por un lado cuánto tardamos en encontrar un inquilino, por otro lado depende también de cuanto dura un inquilino. 

Si después de rechazar una oferta, tardas 3 meses más por no bajarlo de precio a tiempo y encima se va el inquilino a los 12 meses es lo peor que podría pasarte.

¿Estamos de acuerdo, no?

jabbi

¡¡Hola!! soy Jabbi

He redactado esto con mucho ♥ espero que te guste. ¿Quieres que te cuente más trucos?

⚫ PASO 2 – Cálculo ingresos hipótesis oferta

En Madrid, la media que duran los inquilinos es de 3 años, por tanto

Si hubiéramos salido con un precio 800€ en lugar de intentar obtener 100€ más cada mes

Calculamos: 

Supongamos que tardamos un mes y lo alquilamos en 800 €/mes, con un mes de carencia. Por tanto, a partir del mes 3 empezamos a cobrar rentas. A esta hipótesis la vamos a llamar CONDICIONES OFERTA/AJUSTADO

Calculamos los ingresos desde que empezamos a comercializarlo hasta que finaliza el contrato, 12 meses después de firmar el arrendamiento. 

Gastos a los 12 meses: 100*12 = 1.200 €
Renta a los 12 meses: (12-2)*800 = 8.000 €
Ingresos netos a los 12 meses: 6.800 €

Vamos a ver qué pasa si el inquilino dura 24 meses

Gastos a los 24 meses: 100*12*2 = 2.400 €
Renta a los 24 meses: (24-2)*800 = 17.600 €
Ingresos netos a los 24 meses: 15.200 €

Probemos calcularlo a los 5 años, (Poco probable que inquilino siga la verdad)

Gastos a los 5 años: 100*12*5 = 6.000 €
Renta a los 5 años: (12*5-2)*800 = 46.400 €
Ingresos netos a los 5 años: 40.400 €

⚫ PASO 3 – Cálculo ingresos hipótesis asking price

Ahora comprobemos, si Octavio, FIEL A SU INTENCIÓN DE LLEGAR A 900€, hubiera tardado 4 meses en alquilarlo, con 1 de carencia, su piso en 900 €/mes, ¿Qué habría pasado?

Por lo pronto, empezaría a cobrar en el mes 6, 4 meses más tarde que el anterior caso

A esta hipótesis la vamos a llamar CONDICIONES SALIDA/OPTIMIZADO

Cálculo a los 12 meses

Gastos a los 12 meses: 100*12 = 1.200 €
Renta a los 12 meses: (12-5)*900 = 6.300 €
Ingresos netos a los 12 meses: 5.100 €  –> ojo 1.700 € menos que alquilándolo en 800 €, más de 2 meses

Cálculo a los 24 meses

Gastos a los 2 años: 100*12*2 = 2.400 €
Renta a los 2 años: (24-5)*900 = 17.100 €
Ingresos netos a los 2 años: 14.700 € → después de 2 años seguiría obteniendo menos ingresos, 500 € menos

Cálculo a los 5 años

Gastos en 5 años: 100*12*5 = 6.000 €
Renta en 5 años: (12*5-5)*900 = 49.500 €
Ingresos netos en 5 años: 43.500 €

⚫ PASO 4 – Comparación ingresos de hipótesis

Observamos cómo se dispara el beneficio del 5º año alquilando a 900€, aunque hubiera tardado más que alquilando en 800 €, más rápido, 

Pero dónde está el punto de cruce, porque si realmente de media un inquilino dura 3 años…. no tiene sentido pensar algo a 5 años, no?

Esto lo veremos mejor en una gráfica de este caso, en tu caso te dejaremos un regalito para que puedas moldearlo a tu caso. Debes tener en cuenta, que si tu patrimonio es terciario, como naves logísticas o naves comerciales, puede cambiar ligeramente por el impacto fiscal, mejor consúltalo con tu gestor.

grafica renta optimiza vs oferta

¿Dónde está el punto de equilibrio?

Pues para el caso de Octavio, el equilibrio se encuentra en el año 2,42, por tanto si un inquilino dura más allá del año 2.42 empezará a ganar dinero con las Condiciones Salida/Optimizado, y si dura menos de 2,42 años, ganaría más dinero con las Condiciones Oferta/Ajustado. 

¿Así es para todos los propietarios?

Pues una situación que se da con el 95% de los casos, en la inmensa mayoría se gana más dinero con un precio más económico, que con un precio de salida más tenso. ¿Por qué? Básicamente porque se reducen los plazos de alquilarlo, que es lo más penaliza. Esto se cumple tanto si tu patrimonio esta compuesto por viviendas unifamiliares y chalets o un parque empresarial

Mucho ojo si tu patrimonio tiene como perfil de inquilino tanto a estudiantes, que buscan contratos cortos, como a familias que buscan contratos más largos. 

No obstante, en residencial, cada vez hay más rotación, y los contratos tienden a ser más cortos, por tanto puede ser demasiado atrevido hacer un cálculo más allá de los 3 o 4 años. 

⚫ CONCLUSION

Intentar optimizar el precio del alquiler  es MUY MUY CARO, por el simple hecho de intentar obtener 100€ más Octavio perdió +1.500 € en su primer año y 500€ en el segundo. Cierto que es a partir del año 2.42 empieza a ganar dinero, pero la cuestión es:

¿El inquilino seguirá allí? . 

Nunca podremos saber eso inicialmente, por lo tanto siempre te recomendamos que mires a corto plazo. Mirar a largo plazo puede resultar muy caro. 

⚫ OFERTABLA ISOL – ¿Esperabas algo, verdad?

Se que lo estabas esperando, aquí tienes lo que denominamos la OFERTABLA ISOL, un excel creado por nosotros para ayudar a los propietarios a decidir sobre su precio objetivo. 

En el interior puedes  comparar tus 2 escenarios, uno con el precio optimizado, que llamaremos Condiciones Salida/Optimizado y otro con las Condiciones Oferta/Ajustado.

ENLACE PIDIENDO CORREO PARA DESCARGAR

Te dejo una imagen con el caso de Octavio, esperamos que te pueda resultar muy útil

excel oferta alquiler

Rellena exclusivamente los campos con el fondo en amarillo para estudiar tu caso. Mucha suerte 😉 y esperamos que te vaya bien con la gestión económica posterior

⚫RECOMENDACIÓN

Para empezar te recomendamos siempre tener un buen gestor, hay muchos, bueno tampoco tanto, pero te dejamos aquí un buen análisis de las mejores empresas de gestión de alquileres en Madrid

Recuerda que los precios que están en idealista, fotocasa u otros, son los precios que NO ESTAN ALQUILADOS, y si están publicados es por algo. 

Por tanto, LO MÁS IMPORTANTE ES ALQUILARLO CUANTO ANTES, el paso del tiempo penaliza mucho en tu rendimiento. Como habrás visto, se gana más, mucho más dinero alquilando con el precio más ajustado, que intentando optimizarlo. 

OJO: Si tienes un business plan, propio de fondo de inversión de alquilar y vender al 4%  ( o al % que fuera) de rentabilidad es motivo de otro artículo que aquí no voy a detallar, pero AHI SI  que merece la pena esperar más tiempo para optimizar esos 100 o 200 €/mes de renta. Solo ahí es aconsejable, y para ello se recomienda tener una amplia experiencia en el sector o ir acompañado de un profesión.

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